Der Begriff Nießbrauch klingt altmodisch, ist aber ein wichtiges Instrument bei der Immobilienübertragung – besonders innerhalb von Familien.
Das Grundprinzip
Eigentum an einer Immobilie verleiht grundsätzlich drei Rechte:
- Nutzung: Das Recht, die Immobilie selbst zu bewohnen
- Fruchtziehung: Das Recht, Erträge wie Mieteinnahmen zu erhalten
- Veräußerung: Das Recht, die Immobilie zu verkaufen
Beim Nießbrauch überträgt der Eigentümer das Recht zur Nutzung und zur Fruchtziehung an eine andere Person – behält aber das Eigentum oder überträgt es an Dritte.
Ein typisches Beispiel
Eltern übertragen ihr Haus an die Kinder, behalten sich aber lebenslanges Nießbrauchrecht vor. Sie können weiterhin im Haus wohnen oder es vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Die Kinder sind zwar Eigentümer, können aber erst nach Ende des Nießbrauchs frei über die Immobilie verfügen.
Wie funktioniert das praktisch?
- Die Eltern schenken das Haus an die Kinder
- Im Grundbuch wird der Nießbrauch eingetragen
- Die Eltern wohnen weiter im Haus (oder vermieten es)
- Nach dem Tod der Eltern erlischt der Nießbrauch automatisch
- Die Kinder können dann frei über die Immobilie verfügen
Vorteile des Nießbrauchs
Der Nießbrauch ermöglicht eine frühzeitige Vermögensübertragung mit steuerlichen Vorteilen, während der bisherige Eigentümer abgesichert bleibt:
- Steuerersparnis: Der Wert des Nießbrauchs mindert den Schenkungswert und damit die Schenkungssteuer
- Absicherung: Der Nießbraucher behält seine Rechte, auch wenn die Kinder in finanzielle Schwierigkeiten geraten
- Freibeträge nutzen: Schenkungsfreibeträge können alle 10 Jahre erneut genutzt werden
Unterschied zum Wohnrecht
Im Gegensatz zum reinen Wohnrecht darf der Nießbraucher die Immobilie auch vermieten. Das Wohnrecht beschränkt sich auf die eigene Nutzung.
Wichtig zu wissen
Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen und ist damit für jeden ersichtlich. Bei einem späteren Verkauf durch die Kinder muss der Käufer den Nießbrauch respektieren – das Recht bleibt bestehen. Ein Verkauf ist daher praktisch nur mit Zustimmung des Nießbrauchers möglich.
Mein Rat: Lassen Sie sich vor einer solchen Gestaltung immer von einem Notar und gegebenenfalls einem Steuerberater beraten. Die Konstellation muss zu Ihrer familiären Situation passen.