Rundum betreut –
von Anfang bis Ende

Sehr viel, wenn es gezielt eingesetzt wird. Erfahrungswerte zeigen, dass eine Investition von etwa 2 bis 5 Prozent des Immobilienwerts einen bis zu 20 Prozent höheren Verkaufserlös ermöglichen kann – häufig bei deutlich kürzerer Vermarktungszeit, teilweise in etwa der Hälfte der sonst üblichen Zeit.

Dabei geht es nicht zwingend um eine komplette Neueinrichtung. Oft reichen gezielte Veränderungen: weniger Möbel, bessere Lichtverhältnisse, eine ruhigere Gestaltung, kleine Schönheitskorrekturen und eine Präsentation, die die Stärken der Immobilie sichtbar macht. Nicht jede Immobilie benötigt denselben Aufwand. Entscheidend ist, dass die Maßnahme in einem vernünftigen Verhältnis zum möglichen Nutzen steht.

Nicht automatisch. Größere Renovierungen rechnen sich vor einem Verkauf längst nicht immer. Häufig bringen gründliches Aufräumen, kleine Reparaturen, gepflegte Außenbereiche, gute Lichtverhältnisse und eine stimmige Präsentation mehr als kostspielige Umbauten.

Ich schaue mir an, welche Maßnahmen die Wirkung der Immobilie tatsächlich verbessern können und welche Ausgaben man sich guten Gewissens sparen kann.

Ja. Dafür gibt es mehrere Möglichkeiten. Die Immobilie kann zum Beispiel mit einem im Grundbuch gesicherten Wohnungsrecht – umgangssprachlich meist Wohnrecht genannt – oder mit Nießbrauch verkauft werden. Eine weitere Variante ist der Verkauf mit anschließender Rückmietung. Dabei wird die Immobilie vollständig verkauft und gleichzeitig ein Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer geschlossen.

Welche Lösung sinnvoll sein kann, hängt unter anderem davon ab, ob Sie mietfrei wohnen möchten, nach einem späteren Auszug vermieten können wollen, einen möglichst hohen Einmalbetrag benötigen oder bestimmte Pflichten rund um die Immobilie abgeben möchten. KSR Immobilien arbeitet in diesem Bereich mit RentePlusImmobilie zusammen und koordiniert die nächsten Schritte mit den jeweils benötigten Fachleuten.

Rechtlich korrekt ist bei der Immobilienverrentung meist vom Wohnungsrecht nach § 1093 BGB die Rede; umgangssprachlich wird es häufig Wohnrecht genannt. Es berechtigt dazu, die Immobilie selbst zu bewohnen. Eine Vermietung durch den Wohnungsberechtigten ist grundsätzlich nicht umfasst.

Für den Fall eines dauerhaften Auszugs – zum Beispiel in eine Pflegeeinrichtung – sollte im notariellen Vertrag eindeutig geregelt werden, ob und unter welchen Voraussetzungen das Wohnungsrecht endet beziehungsweise gelöscht werden kann. Wird der dauerhafte Auszug ausdrücklich als Beendigungsgrund vereinbart, kann der Käufer anschließend selbst über die Immobilie verfügen. Ohne eine solche Regelung verschwindet ein lebenslang eingetragenes Wohnungsrecht nicht allein durch den Auszug automatisch aus dem Grundbuch.

Der Nießbrauch geht weiter: Der Berechtigte darf die Immobilie selbst nutzen oder sie nach einem Auszug vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Zugleich trägt der Nießbraucher in der Regel die laufende Bewirtschaftung, gewöhnliche Instandhaltung und weitere vertraglich festgelegte Kosten. Größere außergewöhnliche Reparaturen und die genaue Kostenverteilung müssen ausdrücklich geregelt werden.

Bei der Rückmiete wird die Immobilie vollständig verkauft. Der bisherige Eigentümer bleibt als Mieter wohnen und zahlt die vereinbarte Miete. Wichtig sind hier insbesondere Miethöhe, mögliche Anpassungen, Kündigungsschutz und die Dauer des Mietverhältnisses.

In der Regel nicht den Wert einer frei verfügbaren und unbelasteten Immobilie. Das vorbehaltene Nutzungsrecht hat einen wirtschaftlichen Wert, weil der Käufer die Immobilie zunächst nicht oder nur eingeschränkt selbst nutzen kann. Dieser Wert wird bei der Kaufpreisermittlung berücksichtigt.

Ob ein Nießbrauch zu einem höheren oder niedrigeren Kaufpreis führt als ein Wohnungsrecht, lässt sich jedoch nicht pauschal sagen. Zwar umfasst der Nießbrauch zusätzlich das Recht zur Vermietung. Auf der anderen Seite trägt der Nießbraucher regelmäßig einen größeren Teil der laufenden Kosten und der gewöhnlichen Instandhaltung, sodass der Käufer wirtschaftlich entlastet sein kann. Beim Wohnungsrecht übernimmt der neue Eigentümer je nach Vertragsgestaltung häufig mehr Verantwortung für die Immobilie.

Für den tatsächlich erzielbaren Kaufpreis zählen deshalb das Gesamtmodell: Dauer und Umfang des Rechts, Alter der berechtigten Person, ortsübliche Miete, Zustand und Lage der Immobilie, Kostenverteilung, Finanzierungsmöglichkeiten und die Frage, was bei einem späteren Auszug geschieht.

Beim Wohnungsrecht steht die persönliche Nutzung im Mittelpunkt. Für den Fall, dass der Berechtigte dauerhaft auszieht, sollte deshalb vertraglich festgelegt werden, wann das Recht endet oder gelöscht werden kann. Ist der endgültige Auszug – etwa in eine Pflegeeinrichtung – als Beendigungsgrund vereinbart, kann der Käufer anschließend selbst einziehen, vermieten oder anderweitig über die Immobilie verfügen.

Beim Nießbrauch bleibt diese Möglichkeit beim Berechtigten: Auch nach dem Auszug kann er die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Gerade im Pflegefall können diese Einnahmen zur Finanzierung der neuen Wohn- oder Pflegekosten genutzt werden.

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Eine Rückmiete kann interessant sein, wenn ein möglichst hoher Verkaufserlös wichtig ist und eine monatliche Miete dauerhaft gut tragbar bleibt. Ein Wohnungsrecht kann passen, wenn das mietfreie eigene Wohnen im Vordergrund steht und zugleich vertraglich klar geregelt werden soll, was bei einem dauerhaften Auszug geschieht.

Der Nießbrauch bietet die größte Flexibilität: Der Berechtigte kann selbst wohnen oder später vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Dafür übernimmt er regelmäßig mehr laufende Pflichten und Kosten rund um die Immobilie. Vor einer Entscheidung sollten deshalb nicht nur die sofortige Auszahlung, sondern auch Wohnkosten, Instandhaltung, ein möglicher späterer Auszug und die Folgen für Erben betrachtet werden.

Am Anfang stehen nicht die Modelle, sondern Ihre Ziele: Wie viel Kapital wird benötigt? Soll die Auszahlung einmalig oder regelmäßig erfolgen? Möchten Sie ausschließlich selbst und mietfrei wohnen, soll das Recht bei einem dauerhaften Auszug enden oder möchten Sie die Immobilie später vermieten und die Mieteinnahmen behalten? Und wie viel Verantwortung für laufende Kosten und Instandhaltung möchten Sie weiterhin tragen?

Ich erfasse die Ausgangssituation, ermittle den Immobilienwert und begleite die Abstimmung mit RentePlusImmobilie. Für die konkrete rechtliche und steuerliche Gestaltung werden bei Bedarf Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater einbezogen.

Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht ist grundsätzlich an die Immobilie gebunden und nicht nur an die Person des ersten Käufers. Wird das Haus später weiterverkauft, übernimmt der neue Eigentümer die Immobilie daher grundsätzlich mit diesem Recht.

Anders ist es, wenn das Wohnungsrecht von Anfang an befristet oder an eine klar definierte auflösende Bedingung geknüpft wurde – etwa an einen endgültigen Auszug – und diese Bedingung eingetreten ist. Deshalb sind der genaue Inhalt, der Rang im Grundbuch und die Regelung für einen späteren Auszug vor der Beurkundung besonders wichtig.