Der Paragraph 34 des Baugesetzbuches regelt die Zulässigkeit von Bauvorhaben in Gebieten, für die kein Bebauungsplan existiert. Das betrifft einen Großteil der Baugenehmigungen in Deutschland. Vereinfacht gesagt: Wenn es keinen rechtsgültigen Bebauungsplan gibt, dürfen Sie innerhalb bebauter Ortsteile bauen – vorausgesetzt, Ihr Vorhaben fügt sich in die Umgebung ein.
Was bedeutet “einfügen”?
Ihr geplantes Bauvorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügen. Konkret heißt das: Wenn in Ihrer Nachbarschaft Einfamilienhäuser mit zwei Geschossen stehen, wird ein fünfgeschossiges Mehrfamilienhaus kaum genehmigt werden.
Die wichtigsten Kriterien
- Art der baulichen Nutzung: Wohnen, Gewerbe oder Mischnutzung – was ist in der Umgebung üblich?
- Maß der baulichen Nutzung: Wie groß und hoch sind die umliegenden Gebäude?
- Bauweise: Offene oder geschlossene Bebauung?
- Überbaubare Grundstücksfläche: Wie viel des Grundstücks ist in der Nachbarschaft typischerweise bebaut?
Warum ist das für Käufer wichtig?
Beim Grundstückskauf sollten Sie vorab klären, welche Bebauung möglich ist. Ein Blick auf die Nachbarbebauung gibt erste Hinweise, aber im Zweifel empfehle ich eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Behörde.
Eine Bauvoranfrage ist ein förmliches Verfahren, bei dem die Baubehörde verbindlich prüft, ob Ihr geplantes Vorhaben genehmigungsfähig wäre. Die Kosten sind überschaubar (meist einige hundert Euro), aber die Sicherheit ist es wert – besonders vor einem Grundstückskauf.
Mein Tipp
Lassen Sie sich nicht allein von der Grundstücksgröße blenden. Ein großes Grundstück nützt wenig, wenn die Bebaubarkeit eingeschränkt ist. Ich unterstütze Sie gerne bei der Einschätzung und begleite Sie bei Bedarf zur Bauvoranfrage.